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李嘉誠長和系注解樓市“炎”、“冰”(21世紀經濟報道)
2014年08月01日
        “在內地市場,開發商因流動資金緊張和較高的融資成本而提供進取的樓價折扣;和記黃埔選擇不率先降價,相信在合理時間內,集團的高檔物業將獲得更好的售價。”面對內地樓市的低迷銷情,李嘉誠選擇惜售而非慣用的促銷策略。

        7月31日,和記黃埔和長江實業同日公布截至6月底的中期業績。作為“李超人”的上市旗艦,和黃純利按年上升129%至284.43億港元;但扣除淡馬錫入股百佳和分拆港燈的一次性投資收益,每股經常性盈利僅上升13%,遠低于去年同期24%的增幅。內地物業銷售大減拖累整體地產業務除稅前溢利(EBITDA)同比下跌35%是“罪魁禍首”。

        同日,長江實業的股價收報150.70港元;要知道,長實股價上次超過150港元,還要追溯到2008年發生全球金融海嘯以前。香港一手新盤銷售回暖導致本地樓價再展升浪,將地產股的投資氣氛推向白熱化。

        長實執行董事趙國雄日前透露,集團年初至今已累計出售2500個單位,套現高達170億港元,是2013年全年香港物業銷售額的3倍多(47.7億港元)。高盛表示,由于香港樓市暢旺,長實已提前鎖定了全年81%的物業發展利潤,有望超額完成全年銷售3000個單位和300億港元的目標。

        截至6月30日,長實股東應占溢利同比大增59%至213.45億港元,超過市場預期。

內地“冰”點

       去年,長和系的內地物業銷售首次超越香港成為第一大收入來源,而香港的新樓銷售成績更是近20年最差。誰料才短短6個月,就發生了天翻地覆的變化,兩地物業收益表現“冰火兩重天”。

        先看內地。2014年上半年,和記黃埔共計確認出售約170萬平方英尺的發展物業權益,絕大部分位于內地,這個數字還不到2013年全年780萬平方英尺的22%。尤其在價格競爭最激烈的一線和二線城市,發展物業銷售大幅減少,來自發展物業、出售所得權益的EBITDA暴跌64%至12.34億港元,內地數個發展項目均延期至下半年竣工。

        期內,和黃來自地產及酒店的收益總額錄得74.62億港元,同比驟降33%;這其中還包括了去年出售上海東方匯經中心權益入賬所帶來的18億港元。

        值得留意的是,和黃在期內用于收購和墊付予聯營公司與合資企業的現金凈流出11.77億港元,主要由于撥付內地地產合資企業的墊款較多,在內地收緊對房地產業的信貸政策影響下,令合資企業必須保留短期現金供建筑用途。去年同期,該會計項下共錄得39.88億港元的凈流入。換言之,長和系位于內地的地產合資企業由于無法從出售物業獲得足夠收益,只能依靠母公司墊付建筑成本。

        在長實的統計口徑下,上半年內地物業收入僅30.75億港元,按年“腰斬”(去年同期67.96億港元);而來自新加坡的物業收入更是從9.53億港元驟降至1500萬港元。

        交銀國際房地產行業分析師劉雅瀚表示,內地樓市放緩,長實很清楚在這樣的市況下每平方英尺物業的發展利潤遠不及香港,過去還能以價換量,但由于上半年內地開發商普遍大幅度減價促銷,因此香港發展商的內地項目缺乏競爭力。他預料,下半年長實內地物業銷售的增長空間有限,只會推出利潤較低的剛需項目。

        “貨如輪轉、現金為王”一直是李氏地產所信奉的商業原則,即使在1997-2003年香港遭遇地產寒冬時,長實仍堅持在樓價低谷期加速賣樓以降低風險。但這次,長和系選擇在內地樓市調整時封盤惜售,等待更佳的時機賣樓套現。

         管理層預期,長和系將在下半年于內地11個城市及新加坡完成約510萬平方英尺的住宅和商業物業;但是否如期開盤銷售,將視乎市場情況和前景。

香港“火”爆

        內地物業的低迷銷情反襯出香港賣樓的火爆。

        今年首6個月,算上近期開售的爭議項目大埔“嵐山”,長江實業在香港的合約銷售額已達到近200億港元,為所有發展商中最高。因為項目入賬的時間關系,還沒有完全反映在長實的中期業績中。

        長實強勁的新盤銷售是今年香港樓市的一個索引。來自香港土地注冊處的統計顯示,6月樓宇買賣合約數(住宅和非住宅合計)達到7404個,是去年2月港府推出“雙辣招”后的16個月新高。反映二手樓價的中原城市領先指數近期更連升6周逼近歷史新高。

         官方統計顯示,所有樓盤售價中尤以新界區40平米的小戶型升幅最大,均價升幅年初至5月底已達到6%,嘉湖山莊、愉景新城等指標屋苑的成交價更錄得雙位數上漲。

        這種現象已經引起了香港財政司司長曾俊華的高度關注。他表示,“低價樓”市場出現了再次熾熱的跡象,而這批買家在樓市逆轉時抵御能力最弱,提醒投資者小心入市風險。至于是否再推“辣招”壓抑樓市,政府表態會密切留意樓市變化。

         摩根士丹利7月29日更新了香港樓價預測,由年初的看跌10%大幅調整至看升5%,料2015年香港的住宅樓價會再升5%,而下半年的每月成交量會同比勁升24%至4400宗。(編輯于曉娜)

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